10 Марта 2020
Источник ludiipoteki.ru

Ипотечный бумеранг #53

Наиболее интересные со всех точек зрения цитаты видных и не очень, авторитетных и не очень экспертов. Высказывания экспертов-аналитиков и просто участников рынка, политиков, чиновников касаются финансового рынка, рынка недвижимости и ипотечного рынка.

Сергей Гебель, — управляющий партнер юридической компании «Гебель и партнеры», 2 марта 2020 г.

«Видя, что заемщик не исполняет обязательства, банк находит покупателя, обращается в суд, который распространяет взыскание на заложенную недвижимость, и посредством совместной работы с приставами производит реализацию этого имущества. Но бывает, что действия банков больше направлены не на защиту прав, а на получение выгоды. Так, пристав в случае невозможности продажи имущества (торги не состоялись) предлагает банку это имущество забрать себе в счет долга и поставить на баланс. Его стоимость может быть в несколько раз меньше рыночной цены. Банк принимает на баланс имущество по заниженной стоимости, а разница остается долгом за ипотечным должником. Т. е. фактически заемщик утратил имущество и остался должен банку почти столько же, сколько и был, ведь за время рассмотрения дела в суде и процедуры торгов задолженность растет в виде процентов и неустойки за просрочку, дополнительные услуги оплачивает также должник. В последующем банк продаст квартиру уже по рыночной цене, а заемщик будет платить остаток долга... Существующее положение явно не на стороне заемщика, система реализации залогового имущества непрозрачна. Изменения нужны и необходимы»

Евгения Лазарева, — руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков», 2 марта 2020 г.

«В нашей стране довольно давно существуют открытые торги, в которых каждый желающий может принять участие. Нарушения или коррупционные проявления, связанные с занижением стоимости продаваемого имущества, конечно же, возможны, но очень и очень ограничены, поскольку система достаточно прозрачна. Механизм обжалования тоже очень хорошо отработан. Масштабной проблемы с возможностями реализации имущества мы не видим... Предлагаемые инструменты (самостоятельная продажа заложенной квартиры — прим.ред.) могут позволить должникам затягивать время исполнения обязательств, когда они как будто бы ищут покупателя. Но долги все это время будут продолжать расти. И от этого бремени заемщиков никто освобождать не станет. Следует учитывать, что судебные разбирательства длятся, как правило, несколько месяцев, законом предусмотрено время на обжалование, а затем начинается процесс подготовки к реализации имущества. Да и до суда проходят месяцы. То есть нужно понимать, что ни один кредитор в правовом поле не сможет отнять заложенную квартиру в три дня. Именно поэтому мы и говорим, что у любого должника, даже допустившего просрочку, всегда есть время найти покупателя, для того чтобы отделаться „малой кровью“»

Михаил Ермаков, — независимый эксперт по банковскому рынку, 2 марта 2020 г.

«Анонсированное улучшение качества жизни россиян за счет массового „впрягания“ населения в рублевую ипотеку и прогноз действий банкиров, которые за этим последуют, — секьюритизация активов с размещением ипотечных бумаг на инвестиционном рынке и далее по схеме — не просто тревожат, но и заставляют вспомнить протестные акции куда менее многочисленных валютных ипотечников. <...> Возможно, некоторые и думают, что мы уже научились учиться на чужих экономических ошибках. Мне лично кажется, что вся наша новая экономическая история показывает обратное: зная об этих ошибках, мы совершаем точно такие же. А „работа над ошибками“ может стать самостоятельной темой для целого академического „НИИ изучения отечественных экономических ошибок“ с серьезными перспективами Нобелевского лауреатства по самым разным номинациям: от чистой экономики до психологии и литературы. Шутки шутками, но ожидаемый бурный рост рублевой ипотеки, усугубленный уже упомянутым ухудшением качества рублевых заемщиков, да еще в условиях нарастающей макроэкономической нестабильности, вызванной глобальными и локальными „черными лебедями“, санкционной войны всех со всеми и прежде всего — с экономикой нашей страны, тревожит профессионалов рынка. Ведь при несопоставимых масштабах проблемы теперь уже рублевых ипотечников могут стать очередным серьезным поводом для беспокойства, причем не только для отечественной банковской системы, но и для общей политэкономической стабильности в стране на решающих этапах транзита власти»

Сергей Панюков, — руководитель агентства жилищного ипотечного кредитования Воронежской области, 3 марта 2020 г.

«С 1 марта застройщики опять увеличивают стоимость квадратного метра. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время может произойти рост цен до 25 процентов. Это будет нивелировать усилия власти и банков по снижению ставок на ипотечные кредиты»

Вадим Пахаленко, - глава дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ, 3 марта 2020 г.

«На рынке закончились „хорошие“ заемщики, у которых есть накопления на первоначальный взнос и стабильный доход»

Наталья Орлова, — главный экономист Альфа-банка, 3 марта 2020 г.

«... несмотря на то что 40,6% новых займов в 2019 году пришлось на граждан с доходом меньше 50 тыс., введение ПДН для ипотеки не окажет влияния на прогнозируемое регулятором значение. Если учитывать индексацию материнского капитала и старт программы по его выдаче на первого ребенка, то не составит труда достигнуть поставленной Банком России цели. Финансовое положение потенциальных заемщиков улучшается благодаря мерам социальной поддержки. В 2019 году родители получили по программе чуть меньше 300 млрд рублей, в этом году по плану — 430 млрд рублей, а в 2021-м — до 500 млрд рублей. Эти меры улучшают горизонты роста ипотеки»

Татьяна Ананьева, — эксперт по загородному рынку компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», 3 марта 2020 г.

«Загородная ипотека в последние четыре года используется всё чаще — банки наконец научились с ней работать. Процент, конечно, больше, чем в квартирах, но уже не так сильно. Рассрочка также стала более популярна, но её используют значительно реже — лишь в 5% сделок. Продавцы неохотно идут на нее, им проще с работать с банком и сразу получить деньги. Рассрочка более сложная и долгая схема для продавца. Но спрос на рассрочку растёт, потому что люди не хотят влезать в ипотеку, а хотят договориться с продавцом»

Анатолий Песенников, — заместитель председателя Северо-Западного банка, директор головного отделения Сбербанка по Санкт-Петербургу, 3 марта 2020 г.

«Мы видели большую просадку рынка в первом полугодии 2019 года. Во втором полугодии, когда стали понятны условия финансирования строительных проектов по той или иной схеме — по эскроу-счетам или схеме с дольщиками — рынок начал восстанавливаться. И мы видим, что уже объемы ипотеки во втором полугодии значительно превосходили объемы первого (полугодия). Многие банки, в том числе и мы, снижали процентные ставки по ипотечным кредитам. <...> Ставка падает. Я думаю, что на сегодняшний день нет никаких предпосылок, чтобы эта тенденция развернулась. Пока будем иметь рынок низких ставок, даже, может быть, с ожиданием еще понижения»

Сергей Шлома, — директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», 4 марта 2020 г.

«... у игроков рынка недвижимости нет сомнений в том, что в течение нынешнего года ключевая ставка будет продолжать уменьшаться, а это нанесет существенный удар по уровню доходности банковских депозитов. <...> В результате владельцы крупных накоплений начинают искать другие источники хранения средств, и в числе прочих обращают внимание на недвижимость, тем более что на вторичном рынке сейчас нет предпосылок к снижению цен. Поэтому мы предполагаем, что к концу 2020 года доля консервативных инвесторов на „вторичке“ столицы увеличится до 15%. <...> В условиях, когда власти называют нынешние ставки по ипотеке преступлением, ни у кого не возникает сомнений в их дальнейшем снижении. При этом, согласно нашим прогнозам, в наступившем году ипотечные ставки на вторичном рынке опустятся в среднем не более чем на 1 п. п. Потенциальные покупатели также понимают, что значительного уменьшения процентов по кредитам ждать не приходится, поэтому даже те из них, кто ранее откладывал покупку квартиры, начинают выходить на рынок. В итоге увеличение активности как консервативных инвесторов, так и ипотечников приведет к росту числа сделок на „вторичке“ столицы в наступившем году как минимум на 20%»

Татьяна Хоботова, — территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «ФК Открытие», 4 марта 2020 г.

«Процесс рефинансирования остается долгим и трудозатратратным. Необходимо пройти всю процедуру как при покупке квартиры плюс дополнительно надо погасить старую ипотеку. <...> Однако спрос на рефинансирование в этом году в дальнейшем будет только расти, в первую очередь это связано со снижением банковских ставок. При снижении ключевой ставки, например, до 5,75%, минимальный уровень ипотечных ставок на первичном рынке может опуститься ниже 8%»

Павел Сигал, — первый вице президент «Опоры России», 5 марта 2020 г.

«ЦБ ввел показатель долговой нагрузки (ПДН), осознав, что на протяжении последних лет россияне активно берут ипотеку (тем более на фоне снижения ставок по кредитам). И этот маркер показал картину закредитованности ипотечных заемщиков, которая выглядит довольно угрожающе. <...> ПДН растет во всех направлениях (ипотека, авто- и потребительское кредитование). Это связано с увеличением стоимости недвижимости и автомобилей. При этом рост зарплат такими же темпами не наблюдается. В перспективе количество выданных ипотечных кредитов будет снижаться при росте объема выданных средств (из-за увеличения стоимости жилья в среднем по стране на 10–15% в этом году). В целом в течение этого года стоит ожидать замедления темпов роста потребительского кредитования во всех секторах»

Алексей Кричевский, — эксперт Академии управления финансами и инвестициями, 5 марта 2020 г.

«Индикатор предельной долговой нагрузки не должен анализироваться в отрыве от других показателей. Это очень приличный вспомогательный элемент для определения благонадежности заемщика, но рассматривать его именно как отдельный кейс довольно опрометчиво. <...> Когда некоторые аналитики пытаются провести экспертизу выдачи ипотеки чисто по доходу людей и ПДН, это похоже на езду на велосипеде по лесу с закрытыми глазами. Самое страшное для любого человека в России с характерным для страны менталитетом — потерять жилье, в том числе из-за неуплаты кредита. Поэтому индикатор ПДН здесь уже не совсем корректен, так как у людей два стимула для погашения кредита сразу — и кнут, и пряник. Кнут в виде риска потери имущества, пряник — закрытие договора и резкое снижение долгового бремени. <...> Снижение процентной ставки в некоторой степени поможет рынку оставаться на плаву, но такого ажиотажа, как в 2018–2019 годах, мы не увидим в ближайшие пять лет из-за отсутствия роста доходов населения. Видится небольшой всплеск активности заемщиков в течение месяца-двух после снижения либо ипотечной, либо ключевой ставки ЦБ, но в целом 2020 год пройдет под знаком рефинансирования»

Александр Цыганов, — руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при правительстве, 5 марта 2020 г.

«Доля жилищных кредитов с господдержкой будет оставаться высокой — потенциальный спрос сформировался давно и далеко не удовлетворен. А госпрограммы способствуют снижению ставок как прямо, так и косвенно»

Вадим Пахаленко, — глава дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ, 5 марта 2020 г.

«Хотя по итогам 2019 года наш объем выдач по семейной ипотеке, рефинансированию и маткапиталу составил 10–12%, в перспективе мы ожидаем рост спроса... В сегодняшнем виде, с учетом социальных выплат при рождении первого ребенка, программа семейной ипотеки будет особенно популярна у молодых семей со средним достатком и в тех регионах, где сумма матпомощи может достигать 20–30% стоимости квартиры»

Рифат Гарипов, — член Общественного совета при Минстрое РФ, 6 марта 2020 г.

«Ситуация со стремительным распространением коронавируса SARS-CoV-2 несет две основные угрозы для российской строительной отрасли. Во-первых, это спад покупательской активности: в условиях эпидемии гражданам будет просто не до покупки жилья, указал эксперт. Кроме того, застройщики, возможно, будут вынуждены закрывать офисы продаж на карантин... Во-вторых, распространение коронавируса гипотетически может повлиять на способность вовремя запускать и завершать стройки. Эта угроза в большей степени носит региональный характер. В некоторых субъектах с проектным финансированием работают от одного до трех банков, в которых на работу с застройщиками закреплен один человек. По сути, от его здоровья будет зависеть уровень оперативности работы банков по выдаче проектных кредитов, открытия и раскрытия эскроу-счетов»

Антон Шабанов, — руководитель блока инвестпродуктов компании «Открытие Брокер», 6 марта 2020 г.

«В целом снизить первый взнос до 10% возможно — это сделает куда доступнее жилье для потенциальных участников программы. Без ощутимого повышения банками суммы кредитов это можно сделать лишь двумя способами. Первый — компенсировать проблему государственными деньгами. То есть пересмотреть всю программу льготного субсидирования для молодых семей и расширить бюджетные ассигнования на нее. То есть государство просто возместит банкам риски. Второй вариант — банки сами по каким-то причинам снизят требования к первоначальному взносу. Об их альтруистичном стремлении выполнить пожелание президента, конечно, говорить можно только в шутку — коммерческие учреждения работают на прибыль и не готовы сознательно идти на риски. Однако если они получат директивное распоряжение от Центробанка, то вынуждены будут подчиниться. Но и здесь нужно учитывать пару аспектов. Ведь Банк России самостоятелен, он не подчиняется правительству и президенту. Требовать от него руководство страны ничего не вправе, лишь обращаться с пожеланиями. Также ЦБ призван сохранять здоровую ситуацию на банковском рынке, а значит, не вредить банковской системе. И каким из двух путей будет реализовываться задача снижения первого взноса по льготной ипотеке — пока вопрос открытый»

Олег Цуканов, — адвокат, председатель Коллегии адвокатов Московской области «Цуканов, Пономарева и партнеры», 6 марта 2020 г.

«Расплатиться за ипотеку вышедшими из обращения купюрами нельзя. <...> Упрекать банк и суд (в ситуации, которая произошла с жительницей села Губарево в Воронежской области — прим.ред.) в нарушении каких-либо требований закона оснований не имеется. Банк предоставляет денежные средства только в той валюте, которая находится в обращении в стране, и вправе рассчитывать на возврат денежных средств в той форме, в которой они были предоставлены. <...> При изъятии из обращения денежных знаков устанавливался период, в течение которого был возможен обмен. Если обмен не произошел, то это проблема лица, которое своевременно не озаботилось решением данного вопроса»