Повышение банками планки первоначальных взносов по ипотеке осуществляется в качестве вынужденной меры, поскольку у заёмщиков в последние недели стали заметно падать доходы. Банковским структурам становится невыгодно кредитовать физлиц, которые оказываются не способны выплачивать проценты по ипотеке в силу наличия у людей других займов. Такие меры объясняются обеспечением безопасности активов самих финучреждений. Об этом NEWS.ru заявил Общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей Дмитрий Котровский. В ЦБ РФ нашему изданию сообщили о том, что председатель Банка России Эльвира Набиуллина в связи с обнажившимися проблемами на рынке ипотечного кредитования намерена сделать официальное заявление уже в пятницу, 17 апреля.
Сложившаяся ситуация с падающими из-за коронавирусной блокады доходами не позволит людям нести свои обязательства уже в самые ближайшее месяцы, предупреждает один из самых авторитетных российских экспертов в области строительства жилья Дмитрий Котровский.
Дмитрий Котровский
общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве
«Тем более надо понимать, что сейчас наша страна резко делится на те города, где спрос на жильё всегда был, есть и будет, и те, где строительная маржинальность настолько низка, что в случае падения спроса даже на 5–10% проблемы возникают уже у самих предпринимателей, которые несут уголовную ответственность за „жилищный провал“. Такую ситуацию мы уже видели в конце 2018 года. И сейчас эти же обстоятельства снова дают о себе знать».
В Минстрое не смогли оперативно ответить на запрос NEWS.ru о возможном кризисе недофинансирования строительной отрасли. При этом в Минфине наше издание поспешили успокоить, объяснив, что социально незащищённые слои населения в любом случае оберегаются государством посредством программы льготного ипотечного кредитования. Она, отметили в ведомстве, всё ещё остаётся на прежнем уровне (по стране ставка фиксируется в размере 6%, при этом на Дальнем Востоке многодетные семьи могут претендовать на 2%, все остальные на 5%).
Однако общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей не считает снижение ипотечной ставки эффективным решением проблемы обеспечения россиян жильём и бизнеса субсидиями. По его мнению, целесообразнее было бы ввести в норму выплату населением ипотеки в течение 20–35 лет. Иначе говоря, вопрос не в низком ипотечном проценте, а в том, чтобы растягивать выплату долга на длительный период времени из ежемесячного совокупного семейного дохода.
Ранее стало известно, что крупные российские банки начали усложнять условия по ипотечным кредитам: повышать минимальный размер первоначального взноса, необходимый для оформления ссуды. За добрую половину нынешней весны сразу шесть банков из топ-30 пошли на корректировку пороговых значений для ипотеки. Причём главным образом финучреждения ужесточали требования по кредитам на приобретение готового жилья. Такие данные приводятся в аналитических таблицах Frank RG (есть у редакции NEWS.ru).
Одними из первых на перемены на рынке «свежего» жилья отреагировали Совкомбанк, «Открытие» и Альфа-Банк. Они увеличили стартовый размер взноса на десять процентных пунктов (до 20%). Приподняли порог и в Промсвязьбанке (до 15%). В свою очередь ПСБ в текущем месяце вообще отказался выдавать ипотечные средства безо всяких первоначальных взносов.
Олеся Пасечник
руководитель проектов Frank RG
«Кредитные организации ужесточают требования к ипотечным продуктам, увеличивая первоначальные взносы, тем самым пытаясь отбросить ненадёжных заёмщиков и снизить собственные риски. Ужесточение требований наблюдается не только в ипотеке. По остальным кредитным продуктам банки меняют требования к подтверждению дохода: финорганизации отказываются принимать справки по форме банка в качестве подтверждений дохода. В том же Запсибкомбанке появилось условие, что кредиты не предоставляются заёмщикам, которые являются индивидуальными предпринимателями, и лицам, работающим на индивидуальных предпринимателей».
Существенное падение
В настоящее время отсутствуют какие-либо регуляторные требования для банков по установлению величины первоначального взноса на минимальных уровнях. Скорее, в настоящее время существуют обратные требования — чем ниже величина первоначального взноса, тем больший капитал банки должны выделить при предоставлении таких кредитов, замечает гендиректора БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.
В нынешних условиях рынок ипотечного кредитования, как и все прочие, испытывает существенное падение — объёмы обращений в банки резко снизились после огромного спроса в конце марта, когда потребители старались получить кредиты по ранее полученным решениям. В тот период спрос вырос более чем на треть, а затем буквально обрушился на 40% по сравнению с обычным периодом.
Олег Лагуткин
гендиректор БКИ «Эквифакс»
«Можно ожидать падения ввода жилой недвижимости по итогам года, что отчасти поможет сбалансировать падение спроса и избежать коллапса на рынке».
По его словам, оптимальный первоначальный взнос, который в большей степени гарантирует кредиторам возврат ипотечного кредита, составляет 20% и более. В связи с этим пропали программы ипотечного кредитования со взносом 10–15% и без него.
Кредитные организации понять можно, говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. В складывающихся обстоятельствах неизбежны существенные сокращения персонала, особенно в наиболее пострадавших от карантинных мер отраслях и на предприятиях малого и среднего бизнеса.
И очевидно, что при этом немалая часть заёмщиков уже сейчас рассматривается как потенциальные кандидаты в неплательщики по кредитам. Тем более что именно ипотечные займы несут в себе наиболее тяжёлую нагрузку на бюджет домохозяйств — ежемесячные платежи высокие, кредиты долгосрочные.
Алексей Коренев
аналитик ГК «ФИНАМ»«Неминуемая рецессия в экономике затруднит реализацию жилья, находящегося в залоге, в том случае, если заёмщик окончательно не сможет исполнять свои обязательства по кредиту и залог придётся реализовывать. Низкий первоначальный взнос — один из самых явных признаков того, что клиент не обладает достаточной платёжеспособностью для обслуживания ипотечного займа. И число таких будет только расти».
По оценкам руководителя ИАЦ «Альпари» Александра Разуваева, ситуация с частными доходами и как следствие с кредитными ипотечными рисками сейчас стала намного хуже. По официальным сведениям, порядка 12% москвичей заявили, что остались без работы из-за пандемии коронавируса, временно перестали работать 32% жителей города. Каждый четвёртый горожанин (39%) признался, что его доходы серьёзно уменьшились.
Ожидается, что во втором квартале текущего года в целом по России реальные частные доходы упадут на 30–35%. Это сопоставимо с шоком 1998 года после дефолта по ГКО и девальвации рубля. Именно поэтому, отмечает аналитик, некоторые небольшие финансовые компании вообще отменили ипотечные программы до прояснения ситуации.
И поэтому сейчас как никогда стоит запастись определённым самообладанием, потому что государство не может п<<>><<>>риказать банкам не сокращать свои риски, пояснила руководитель проекта ОНФ «За права заёмщиков» Евгения Лазарева.
Евгения Лазарева
руководитель проекта ОНФ «За права заёмщиков»
«Даже если предположить, что это случится, убытки и риски по невозвратным ипотечным кредитам государству придётся взять на себя. Откуда? Из бюджета. Думаю, что немногие граждане будут согласны с тем, что их налоги пойдут на оплату долгов заёмщиков, не рассчитавших свои силы и не справившихся с обслуживанием ипотечных кредитов. Кроме того, в такой стратегии кредиторов и для потенциальных заёмщиков есть весомое преимущество — чем выше первоначальный взнос, тем ниже ежемесячный платёж, короче срок кредита, ниже ставка».
