Какую комиссию банки могут скрывать в стоимости недвижимости
Фото: Екатерина Якель
Почему банки берут комиссию за семейную ипотеку
При оформлении семейной ипотеки клиенты банков сталкиваются с комиссиями на покупку недвижимости. Так, стоимость новостройки в договоре купли-продажи с застройщиком оказывается выше чем фактическая цена за квартиру. Например, гражданин, которому одобрена семейная ипотека, выбрал квартиру за 11 млн рублей, а застройщик в договоре указывает цену в 12 млн рублей, где 1 млн поступает банку в качестве комиссии. Это происходит на фоне сотрудничества банков с застройщиками для включения комиссии в стоимость жилья.
Крупные банки начали вводить комиссии для определённых категорий застройщиков в конце 2023 года. Это решение было, по их словам, обусловлено низкой маржинальностью государственных программ: Минфин сократил уровень возмещений, и образовался значительный разрыв между ставками по льготным кредитам и рыночными. Возмещение по семейной ипотеке на индивидуальное жилищное строительство и многоквартирные дома рассчитывалось по формуле: ключевая ставка плюс два процентных пункта, минус ставка по льготной программе.
Как отмечала председатель Банка России Эльвира Набиуллина, в крупных банках размеры комиссий в настоящее время составляют 5–6%. Однако после повышения Минфином в феврале 2025 года уровня возмещения банкам убытков по льготным кредитам, комиссии немного снизились. Теперь по семейной, дальневосточной и арктической ипотеке на многоквартирные дома возмещение составляет 3 п.п., а для индивидуального жилищного строительства – 3,5 п.п. Этот уровень возмещения будет действовать для кредитов, выданных до 6 августа 2025 года.
Имеют ли право банки брать комиссию
Президент Владимир Путин уже высказался, что дополнительные 5–10% недопустимы и «необходимо навести порядок», потому что государство и так субсидирует банкам выдачу льготных ссуд. В Центробанке предложили законодательно закрепить запрет на выдачу субсидируемой ипотеки через те банки, которые устанавливают комиссии.
Размер банковской комиссии по ипотеке с господдержкой
Согласно данным проекта «За права заемщиков» на 16 апреля, в Дальневосточном федеральном округе все крупные банки устанавливали комиссии по льготным программам. Например, Сбербанк требовал от 4,4% до 5,1% по семейной ипотеке, а также по дальневосточной ипотеке на вторичное жилье, новостройки и ИЖС.
В ВТБ комиссия составляла 5,4% для дальневосточной ипотеки на новостройки с использованием проектного финансирования и 9,3% при финансировании в других банках. Кроме того, ВТБ предлагал ипотеку на вторичное жилье в сельской местности через федерального партнера с комиссией 9,33%. Для застройщиков, работающих с проектным финансированием по семейной ипотеке на новостройках, комиссия составляла 4,98%, а при финансировании в других банках – 6,8%.
Приобрести квартиру в новостройках с помощью семейной ипотеки в ПСБ обойдется в 10% комиссии, в Совкомбанке – 10,3%. А по программе дальневосточной льготной ипотеки ПСБ берет 14%, а Совкомбанк – 9,9%.
В 2024 году в службе поддержки Сбербанка оператор пояснил корреспонденту Frank Media, что размер надбавки по семейной ипотеке будет зависеть от наличия проектного финансирования у того или иного застройщика. Тогда размер этой надбавки варьировался от 6,6 до 12,6%, говорил оператор. Но из данных ОНФ следует, что он впоследствии был снижен. Также оплата этой надбавки являлась одним из четырех условий для сохранения условий семейной ипотеки.
К этим условиям также относится: оплата первоначального взноса в размере от 50,1%, наличие субсидирования от застройщика и третий вариант – это увеличение суммы и выдача кредита по средневзвешенной ставке.
Отмена комиссии банков за льготную ипотеку в 2025 году
ЦБ обсуждает введение дополнительных ограничений для банков, которые систематически будут нарушать требования специального ипотечного стандарта, исключающего высокорисковые схемы и повышает прозрачность условий кредитования, говорила Набиуллина. Также регулятор обсуждает с комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций внесение ряда изменений в ипотечный стандарт, чтобы изжить схемы с взиманием комиссий при выдаче льготной ипотеки.
«Сами санкции [надзорного стандарта — FM.] могут показаться мягкими, ведь речь идет о том, что будет публиковаться имя банка поручителя на сайте. […] И мы уже заявляли о том, что мы хотим ввести такой продукт стандартной ипотеки, который будет прозрачен для людей. Они будут понимать ставку фиксированную, понятный график платежей. И по всем ипотечным кредитам, которые не будут отвечать этому стандарту мы готовы будем предъявить более высокие требования к банкам по риск-весам, по резервам. Для того чтобы стимулировать их рублем выдавать только стандартные, прозрачные продукты», — заявила глава регулятора.
Отмена комиссий может положительно сказаться как на покупателях, так и на застройщиках, сделав жилье более доступным. Это особенно актуально, учитывая, что государство уже компенсирует банкам потери от сниженной процентной ставки, рассказывала директор по продажам «Мармакса» Анна Терехова «Ведомостям».
Однако такое решение имеет и множество негативных последствий, говорили изданию представителей застройщиков. Запретительные меры не являются рыночным инструментом и могут привести к снижению объемов кредитования и увеличению цен на другие банковские услуги, задействованные в процессе сделок, считает заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Гендиректор девелопера «Люди» Денис Жалнин также согласен с тем, что любые запреты в рыночной среде могут быть рискованными. У банков нет обязательств по предоставлению льготных кредитов, и такие ограничения могут существенно снизить процент одобрения заявок и повысить требования к потенциальным заемщикам, включая увеличение минимального первоначального взноса.
Коротко о комиссии банков за семейную ипотеку: что надо знать
- Комиссии на семейную ипотеку повышают общую стоимость жилья в договорах, где часть суммы идет банку.
- Банки начали вводить комиссии для определённых застройщиков из-за снижения доходности от льготных программ.
- Комиссии составляют 5–6%.
- В разных банках комиссии различаются.
- ЦБ рассматривает введение ограничений для банков, нарушающих стандарты по ипотечному кредитованию и взиманию комиссий.
