Популярная в последние годы ипотека с экстремально низкими процентными ставками, или так называемая ипотека от застройщика, несет в себе риски не только для заемщика, но и для экономики страны в целом, предупреждают эксперты, опрошенные «Российской газетой». Если у заемщика возникнут финансовые затруднения и ему не удастся расплатиться по кредиту, банк не сможет закрыть остаток долга и покрыть свои издержки после реализации заложенного имущества, ведь оно изначально покупалось по сильно завышенным ценам. Жилье по таким ставкам продается по цене, превышающей рыночную на 25-30%.
Средний ипотечный «чек» в стране растет: по данным Национального бюро кредитных историй, в октябре 2022 года средний размер выданного ипотечного кредита составил 3,52 млн рублей, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 12% (в октябре 2021 года — 3,09 млн рублей).
«Околонулевая» ставка приведет к росту проблемной задолженности на балансах банков-кредиторов, что может вызвать цепную реакцию в виде роста цен на жилье и инфляции. «В перспективе ипотека от застройщика — «пузырь», — полагает профессор Финансового университета при правительстве РФ Валерий Хоружий.
Банк России обратил пристальное внимание на рынок недвижимости летом 2022 года. Именно с этого момента в риторике регулятора появились тезисы о том, что низкие первоначальные взносы по ипотеке и платежи «под 0%» могут породить на рынке нездоровую ситуацию, напоминает руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК «Fontvielle» Сергей Соловых. Затем регулятор стал предпринимать конкретные шаги: в частности, в декабре была введена надбавка к коэффициенту риска по ипотечным кредитам на приобретение жилья по договорам долевого участия в строительстве, где первоначальный взнос не превышает 10%. «Думаю, что и отмена льготной ипотеки укладывается в рамки общей программы по охлаждению рынка. Опасность низких первоначальных взносов и нулевых платежей кроется в том, что такие условия, как правило, привлекают заемщиков с определенным финансовым положением», — полагает эксперт.
Управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин обращает внимание на то, что доля таких кредитов в выдачах, по данным Банка России, стала слишком высокой — в отдельные месяцы 2022 года доходила до 50% на рынке новостроек. Такая динамика может повлечь за собой необоснованный рост цен на остальное жилье.
Первоначальный взнос в размере не менее 10-15% мог быть стать хорошим «порогом» доступа заемщика к такому кредиту, считает руководитель проекта Народного фронта «За права заемщиков» Евгения Лазарева. «Наличие у заемщика средств на такой первоначальный взнос показывает правильное отношение человека к финансам, понимание принципов планирования и управления», — указывает она.
Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная тоже видит риски образования «пузыря» на ипотечном рынке. «Если искусственно поддерживать необоснованно высокие цены и выдавать кредиты заемщикам, не обладающим возможностями их обслуживать, то будут созданы условия для полномасштабного кризиса на рынке недвижимости, который затронет и банковский сектор», — полагает она.
Во ВШЭ оценивают предложения ЦБ в части ограничения таких кредитов как правильные, но довольно мягкие. «Крайне важную роль играет сейчас скорость внедрения стабилизационных мер. Промедление в текущей ситуации могут привести к большим потерям для всех участников рынка недвижимости и бюджета страны», — подчеркивает Школьная.
Ключевой риск ипотеки от застройщика — завышение рыночной стоимости приобретаемого жилья и, как следствие, стоимости залога
Признаки ипотечного «пузыря» в России уже присутствуют, считает член совета молодых ученых РЭУ им. Плеханова Юлия Гейнц. «Чтобы он не лопнул, отменять льготную ипотеку нужно постепенно, возможно, распределяя квоты среди застройщиков», — предлагает она. Так как покупатели, даже имеющие возможность купить недвижимость, перешли в выжидательную позицию на фоне нестабильности — количество реальных сделок снизилось на 10-15% в 2022 году. «Но не стоит забывать о других льготных ипотечных программах, так что спрос на жилищные кредиты сбалансируется», — считает Гейнц. Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков, наоборот, считает такой сценарий развития ситуации маловероятным, ведь объемы рынка ипотеки для «пузыря» крайне малы, а ЦБ отстроил комплексное регулирование, благодаря которому система имеет запас прочности. К тому же платежная дисциплина в этом сегменте строгая: доля просрочки составляет всего лишь 0,5%, говорит аналитик «Финама» Игорь Додонов.
